楼市崩盘前的日本:人们还在疯狂买房犹如鸡血

2018-08-04 20:00 行业动态

 

  一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

  崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

  坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。

  我们回看谢孟伟的成长经历和演艺道路,童星的经历既使他的幸运,又是他演艺道路上的屏障。一九八九年,谢孟伟出生在河北保定的一个农民家庭中,不富裕的家庭环境并不能给小孟伟提供衣食无忧的快乐生活。

  在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

  如果再考虑到富裕层面的差异,实际房价的差距就更为明显:2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币,而今天,北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

  家庭的贫困甚至都不能保证他学业的完整,而从小就在表演方面展现了超乎常人天赋的谢孟伟在很小的时候就开始练功,那时他年纪不大却要承受一日又一日、年复一年的艰辛枯燥的练功生活。

  加法调控发力,推动房产市场平稳。今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制及限制投资投机性购房需求,保障回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

  2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

  第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

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  房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

  他似乎成了未来无限光明的小童星,但是我们大家都没有想到的是这部剧虽然让谢孟伟红遍全国,但却是他目前为止影响力最高的一部影片,之后的他就再也没有达到那时的高度。

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  在张大伟看来,“尽管该项政策减免了一定税费,但税费在购房资金中占比不是特别高,并不是主要影响购房者意愿的决策因素,因此该政策更多是代表了政府的调控方向。因而政策对市场直接影响会相对弱于间接影响,后续政策持续还会出现,一些地方还在出调控政策,目前来看市场上还是会有积极反应的。”

  1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

  经济发达程度不如东京,实际房价却已经超越东京。经济下行,一线二线城市房价却不断上涨;众多中小企业关停,投身房地产市场;“地王”连接不断,楼盘一天一个价;房价不会跌的神话大行其道,人人都在谈论房市,唯恐买房晚了,甚至形成离婚购房热潮……

  为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

  第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少,人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。

  接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

  20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

  整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

  与中国对比,这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到,日本房屋面积是实际面积,不存在公摊,而且土地是永久产权,就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

  也有网友说王思聪,说别人时候也拿个镜子照照自己,你自己不是长了个屌丝样子吗?还说别人。

  用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”

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  拉长了时间来看,2016年是房企的丰收年,多个开发商创下了销售新高,高周转之王碧桂园一年销售超过3000亿。按照两年左右的竣工周期,今年交房高峰到来,每家开发商都有大量的项目需要交房,客服部门均严阵以待。

  上半年,北京二手房市场,需求带入,逐步复苏。刚需入场、改善性需求进入,市场处于缓慢复苏阶段。从整体上半年来说,2018年上半年,北京二手房共成交7.66万套,相比起2017年下半年,已经环比上涨了56.2%。仅从6月单月来说,北京二手房住宅签约了15827套,略低于5月18096套,然而本次稍稍下降是由于6月的淡季所导致的。

  那么,怎么做才能跟一心进军娱乐圈的梁齐昕一样,华丽丽进行转变呢?美黛在这里跟你支支招。

  虽然这部电视剧演了二十集却没有牺牲一个八路军战士,现在看来似乎堪称抗日神剧,但这些都丝毫没有影响小兵张嘎在那个年代的火爆程度,而谢孟伟更是凭借这部电视剧被广大内地的观众们熟知。

  下半年,政策调控、房源供应两手抓,签约成交量黑马将行,望有井喷式增长。

  时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

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  从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

  这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。

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  买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、幸运飞艇开户:神武景气等来命名。

  如果提起谢孟伟这个名字你感觉到非常的陌生的话,那么我们换一个称呼你可能就会一下了然,那就是嘎子哥这个称呼,嘎子哥陪伴了我们的童年生活、陪伴了我们成长。

  1991年,岛国楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。

  造成这种狂热错觉的,契机是日本签署了“广场协议”。随后,日元不断升值,口袋里的钱一下子多出来许多,不但日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。

  然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

  其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。

  大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

  然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

  但是他始终没有放弃自己的演艺梦想,他选择坚持了下来,之后的他更是凭借不断的努力付出和不服输、不放弃的信念在2003被导演选中出演了《小兵张嘎》,正式进入演艺圈。

  当时,政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。

  当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

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  以东京都市圈为例,2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方),均价不到4万元,还没回到历史最高水平。